Incentivos fiscais: impulsionando a requalificação urbana no Centro de São Paulo

A requalificação urbana é um desafio enfrentado por muitas cidades ao redor do mundo, especialmente em áreas centrais, onde a degradação do ambiente urbano pode interferir no potencial econômico, cultural e turístico. No caso do Centro de São Paulo, a requalificação desse coração urbano é essencial para assegurar a vitalidade econômica, cultural e turística da região. Neste contexto, os incentivos fiscais são apontados como uma ferramenta capaz de impulsionar a requalificação, atraindo investimentos, promovendo o uso de espaços ociosos e estimulando a preservação do patrimônio histórico.

Incentivos fiscais são instrumentos por meio dos quais o governo pode oferecer benefícios tributários para incentivar determinadas atividades. No contexto da requalificação urbana no Centro de São Paulo, esses incentivos já começaram a ser direcionados para investidores interessados em contribuir para a requalificação da região, por meio de leis apresentadas pela Prefeitura, que oferecem a segurança jurídica necessária para que as ações sejam efetivas e duradouras.

A concessão destes benefícios para edifícios requalificados estimula investidores a adquirirem e reabilitarem edifícios abandonados ou subutilizados, o que promove o uso eficiente do espaço urbano, com comércio e lazer.

Em São Paulo, isso já é realidade. Importantes marcos legais foram aprimorados pela Prefeitura de São Paulo e começaram a dar resultados. O Programa Requalifica Centro é um deles. Ele concede incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação de prédios particulares antigos no centro e a transformação desses locais em unidades habitacionais e comerciais. Visando conferir agilidade à análise desses processos, foi instituído ainda o procedimento Requalifica Rápido. 

Com isso, 11 empreendimentos particulares já tiveram seus projetos de retrofit aprovados neste ano e outros 26 estão em análise. A ação faz parte do plano de requalificação da Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central, que tem a expectativa de atrair cerca de 220 mil novos moradores para o centro de São Paulo.

Outro decreto, do Requalifica Comercial, estende os benefícios do Requalifica Centro aos imóveis destinados a uso comercial. A norma regulamenta e viabiliza as isenções referentes à requalificação aos imóveis comerciais no perímetro do Requalifica Centro.

Além do potencial de moradia e comércio, o Centro de São Paulo é rico em patrimônio histórico e cultural, representado por prédios, monumentos e espaços que remontam à história da cidade. Incentivos fiscais específicos para a restauração e conservação desses elementos são um estímulo para a sua preservação, garantindo que as futuras gerações possam apreciar e aprender com a rica história da região.

Um dos exemplos é o antigo prédio Telesp, também conhecido como Edifício 7 de Abril, projetado pelo escritório Ramos de Azevedo & Severo Villares e inaugurado na década de 30 na região da República. Agora, em processo de retrofit por meio do Programa Requalifica Centro de incentivos fiscais, o imóvel está sendo transformado em um residencial com 274 unidades e mais de 60 tipologias diferentes. Ele será distribuído em três torres, sendo dois retrofits, além de passar por intervenções para acomodar espaços comerciais.

Inclusive, a criação de áreas de uso misto, que combinam espaços residenciais, comerciais e de lazer, é encorajada através destes incentivos. Essa abordagem não só diversifica as atividades urbanas, mas também torna a região mais vibrante e atrativa para moradores e visitantes. Além disso, a destinação de espaços para praças, parques e áreas públicas é incentivada, promovendo a qualidade de vida e as interações sociais.

Bons exemplos de requalificação urbana que deram resultado no mundo incluíam projetos de requalificação e incentivos fiscais. Em Nova Iorque, por exemplo, o High Line Park – parque público construído sobre uma antiga linha férrea elevada – revitalizou uma área degradada, transformando-a em um espaço verde e recreativo, ao mesmo tempo que valorizou os imóveis próximos. Já em Portugal, a partir do Programa “Habitar o Centro Histórico”, Lisboa revitalizou seus bairros históricos através de incentivos fiscais para a reabilitação de edifícios antigos. Proprietários que restauraram imóveis históricos receberam reduções de impostos. Isso não apenas preservou a herança cultural da cidade, mas também transformou os bairros em destinos turísticos e comerciais.

Enquanto os incentivos fiscais têm o potencial de impulsionar a requalificação urbana, é importante equilibrar as vantagens econômicas com preocupações dos setores sociais e impactos ambientais. Garantir que as comunidades locais se beneficiem das mudanças, com a geração de empregos, por exemplo, e adotar práticas sustentáveis são elementos cruciais na formulação de políticas eficazes. Desta forma, o otimismo em relação aos incentivos fiscais não exclui as implicações sociais. Neste cenário, a Prefeitura de São Paulo tem demonstrado que é essencial que a requalificação beneficie todos da sociedade. Com isso, os programas de habitação acessível e o envolvimento das comunidades locais estão sendo priorizados.

O Edifício Prestes Maia, por exemplo, será o primeiro a ser reformado e inicia um Plano de Ação para a Requalificação de prédios subutilizados na região central para transformá-los em moradias. A ação é viabilizada graças ao Programa Pode Entrar, que prevê investir mais de R$ 76 milhões na reforma. O empreendimento contemplará 287 unidades habitacionais, com dois blocos, térreo e mais 21 pavimentos.

A requalificação urbana do Centro de São Paulo é essencial. Após pouco mais de um ano de esforços empreendidos pela Prefeitura, já é possível notar a atração de investimentos, a promoção da conservação do patrimônio e o incentivo ao uso misto do espaço. Essas políticas já são realidade e estão transformando a área central da cidade em um hub de inovação e cultura. 

No entanto, a implementação estratégica é fundamental para garantir que os benefícios se estendam a todas as camadas da população e que o ambiente urbano seja preservado de maneira sustentável. O Centro de uma metrópole como São Paulo é uma espécie de patrimônio da população e beneficiá-lo é beneficiar a cidade como um todo.

Com a Prefeitura de São Paulo, o Governo do Estado e as entidades parceiras comprometidas, a visão de um Centro de São Paulo requalificado está ao nosso alcance. Temos a oportunidade de redefinir a narrativa urbana, trazendo um novo vigor ao coração da cidade, inspirando futuras gerações.

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Texto de autoria de Fabricio Cobra Arbex, Secretário da Casa Civil na Prefeitura de São Paulo, originalmente publicado na coluna do Laboratório Arq.Futuro de Cidades - parceria entre o Insper e o Arq.Futuro - no Caos Planejado em 12 de março de 2024. Confira o texto original aqui.