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São Paulo em evolução: o desafio das fachadas ativas inativas

Segundo o Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo, a fachada ativa é um instrumento urbanístico que busca dinamizar espaços e passeios públicos por meio do incentivo de equipamentos de comércio e serviços no térreo com acesso aberto à população. 


A fachada ativa soma-se com outros parâmetros, como o uso misto, a fruição pública e o alargamento de calçadas, e tem por objetivo qualificar os espaços públicos e potencializar a vida urbana, tornando-a mais atrativa para as pessoas, principalmente nas áreas mais adensadas.


A fachada ativa busca criar permeabilidade para além da divisa dos lotes com a rua, gerando usos públicos em terrenos privados. Além de diversificar os usos da cidade, a fachada ativa torna o espaço urbano menos homogêneo e mais dinâmico.


Sendo assim, a construção de fachadas ativas evita a conformação de planos fechados na cidade e muros que separam o espaço público e o espaço privado, o que traz opacidade à cidade e contribui com a sensação de insegurança e medo no ambiente urbano.


As fachadas dos edifícios no térreo devem ser transparentes e iluminadas e envolver as pessoas, gerando interesse e curiosidade, ao contrário dos muros, que muitas vezes não despertam nada e podem acabar se tornando telas em branco para pichações.


Os deslocamentos das pessoas de suas residências até o comércio de primeiras necessidades, como farmácias, padarias e minimercados, por exemplo, podem ser reduzidos com a implementação de fachadas ativas. O que acaba se tornando atraente pela praticidade do dia a dia.


Quem não gostaria de apenas descer do prédio e entrar no comércio mais próximo para comprar um produto que percebeu que está faltando na despensa bem na hora de realizar uma receita?


Em empreendimentos localizados na Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), a fachada ativa é obrigatória quando deseja-se utilizar o incentivo de uso Não Residencial (NR), que equivale a 20% da área computável. Esse incentivo significa que os incorporadores têm a possibilidade de construir mais do que sua área computável máxima com a contrapartida de incluir a construção de fachadas ativas em seus empreendimentos.

Esta realidade trouxe uma possibilidade de maior diversidade de usos na cidade. E também, pode proporcionar uma maior qualidade do espaço urbano aos moradores desses novos empreendimentos, bem como aos usuários da cidade como um todo.


O que podemos observar atualmente na cidade é a construção de diversas fachadas ativas nos empreendimentos habitacionais novos, porém muitas destas ainda não foram ocupadas ou demoram para conseguir encontrar um inquilino.


Sabe-se que essas lojas no térreo geralmente são construídas com a mínima infraestrutura possível, portanto não conseguem comportar cozinhas industriais, o que inviabiliza alguns usos, como bares, padarias e restaurantes. Além disso, a localização privilegiada e a grande área útil que essas áreas comerciais geralmente apresentam certamente acarretam num valor elevado do aluguel, o que faz com que sejam ocupadas, na maioria das vezes, por grandes redes de farmácia ou de supermercados.


Para que esses espaços sejam ocupados também por comerciantes locais, e também mais rapidamente, poderia haver algum tipo de incentivo no valor do aluguel, e também uma maior variedade de tipologias e tamanhos desses espaços para que eles recebessem uma variedade maior de comércios e ocupações, alcançando diferentes públicos.


Ainda falta um cuidado maior na arquitetura das fachadas ativas que possibilite a implementação de uma variedade maior de usos, pois a dinâmica criada por esses espaços só tende a contribuir para a conformação de uma cidade mais segura e mais habitada.

 

Texto de autoria de Sophia Motta, com colaboração de Hugo Rossini originalmente publicado no Caos Planejado em 11 de janeiro de 2024. Confira o texto original aqui.

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