Como é possível terrenos iguais em uma mesma rua valerem preços diferentes?

Um terreno de um lado da rua vale R$1 milhão, outro terreno na mesma rua, com a mesma área, vale R$4 milhões. Como isso é possível?

Às vezes tendemos a pensar que a precificação correta de um terreno tem relação apenas com a sua localização e esquecemos o impacto que os Planos Diretores têm no valor da terra. O zoneamento de uma região define o potencial construtivo e a área máxima a ser construída em cada lote. Desta forma, os terrenos em zonas que têm potencial construtivo maior serão mais caros, proporcionalmente, do que terrenos em zonas que tenham um potencial construtivo mais restritivo.

Em São Paulo, por exemplo, existem avenidas onde de um lado a zona é ZEU, em que é possível construir até 4x a área do terreno, e de outro lado é ZC, em que é possível construir só até 2x a área do terreno.

Dessa forma, mesmo que possuam a mesma área e uma localização muito próxima, o terreno em ZEU terá um valor de mercado muito maior que o terreno em ZM, devido ao seu potencial construtivo.

No Place, o método de precificação leva em consideração potencial construtivo, valorização da região, estimativa de áreas e uma taxa de retorno para incorporação imobiliária. Desta forma, precificamos cada um dos mais de 2 milhões de terreno de São Paulo em tempo real dentro da plataforma.